Zillow Group, Inc.（ティッカー：ZG）は、米国を中心に展開するインターネット不動産マーケットプレイス企業であり、住宅売買・賃貸・住宅ローンなどをワンストップで提供する「リアルエステックスーパープラットフォーム」を目指しています。近年はレンタル市場や金融サービスの拡充、気候リスク可視化ツールなど、サービス多角化による成長が注目されています。
ミミちゃん
アカアカどんな企業か
Zillow Group, Inc.（以下Zillow）は、2006年に元Microsoft幹部のリッチ・バートンとロイド・フリンクによって創業された不動産テック企業です。本社はワシントン州シアトルにあり、米国最大級の不動産関連データベースとオンラインマーケットプレイスを運営しています。不動産業界は従来、情報の非対称性が大きく、売り手・買い手・仲介業者の間に存在する情報格差が消費者に不利に働くことが多い分野でした。Zillowはそこにテクノロジーを導入し、透明性と利便性をもたらすことで急速に成長しました。
Zillowの主力事業は大きく分けて「インターネット不動産マーケットプレイス」「レンタルプラットフォーム」「金融サービス」の3つです。最もよく知られているのは、同社が運営するウェブサイトとモバイルアプリ「Zillow」です。ここでは数百万件以上の住宅売買・賃貸物件情報を検索できるだけでなく、ユーザーは自身の住宅価値を自動算出する「Zestimate（ゼスティメイト）」機能を利用できます。このアルゴリズムによる自動査定はZillowの代名詞ともいえる機能であり、消費者の関心を集めてきました。
さらにZillowは、「Trulia」「StreetEasy」「HotPads」といったブランドも展開しています。Truliaは地域ごとの治安・学校情報といった生活関連データを組み合わせた不動産検索に強みがあり、StreetEasyはニューヨーク市の賃貸物件に特化。HotPadsはアパートやシェア物件を探すユーザーに人気のプラットフォームです。これら複数ブランドのポートフォリオにより、Zillowは全米のあらゆる住宅市場をカバーする存在へと拡大しました。
ミミちゃんアカアカ特筆すべきは「金融サービス」分野への進出です。Zillowは住宅ローンの比較・申請サービスを展開し、2021年には「Zillow Home Loans」を本格稼働させました。これにより、不動産情報提供だけでなく、住宅購入に不可欠なファイナンスまで一貫して支援する体制を整えています。また、引っ越し業者紹介やリフォーム関連サービスとも連携しており、住まいに関するライフサイクル全般をカバーする“スーパーアプリ”構想を進めているのです。
ただし、すべての新規事業が成功しているわけではありません。2018年に開始した「iBuying（インスタントバイイング）」、つまり自社が直接住宅を購入・転売する事業「Zillow Offers」は大きな損失を出し、2021年に撤退を余儀なくされました。AIによる価格査定の誤差や市場変動の読み誤りが原因とされています。この撤退は短期的に同社の信頼を揺るがしましたが、一方で「不動産テック企業は何に強みを持ち、何に限界があるのか」を示す重要な事例ともなりました。
ミミちゃんアカアカZillowの現在の収益源の多くは「Premier Agent Program」と呼ばれる不動産仲介業者向け広告・リード販売事業です。住宅を探すユーザーがZillowを利用すると、地域の仲介業者が紹介され、その対価として広告費や手数料を徴収します。これに加えて賃貸管理ツールを提供し、大家や管理会社がオンラインで物件を管理・入居者を募集できるようにしています。このように、Zillowは不動産市場における“情報と顧客のハブ”として機能しているのです。
近年では、気候変動リスクの可視化やAIによる不動産トレンド予測など、新しい技術領域への取り組みも進んでいます。特に住宅購入時の「将来の洪水リスク」や「エネルギー効率スコア」といった情報を付加するサービスは、サステナブル投資や社会的責任への関心が高まる中で投資家からも注目されています。
総じて、Zillowは「情報の非対称性をテクノロジーで解消し、不動産市場を透明で効率的にする」ことを使命とする企業です。その試行錯誤の過程でiBuyingの失敗も経験しましたが、逆に広告・金融・レンタルなどの周辺サービスを強化する方向へと軌道修正し、より持続可能なビジネスモデルを模索しています。Zillowが目指すのは単なる不動産検索サイトではなく、生活基盤を支える包括的な不動産テックプラットフォームなのです。
10年チャート解説（具体的な毎年の数値掲載）
以下は、2012年から2025年（2025年は8月21日時点）のZillow Group（ZG）の株価データです。年ごとの「始値」「高値」「安値」「年末株価（年末に相当する値）」「年間騰落率（年末株価ベース）」をまとめました：
| 年度 | 年初 | 高値 | 安値 | 年末 | 年間騰落率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | $24.51 | $39.94 | $17.06 | $36.45 | +39.98% |
| 2017 | $37.38 | $50.69 | $33.10 | $40.74 | +11.77% |
| 2018 | $42.30 | $65.21 | $27.00 | $31.43 | −22.85% |
| 2019 | $30.35 | $50.88 | $28.60 | $45.74 | +45.53% |
| 2020 | $45.00 | $146.69 | $23.51 | $135.94 | +197.20% |
| 2021 | $136.51 | $203.79 | $52.38 | $62.22 | −54.23% |
| 2022 | $61.93 | $64.88 | $27.02 | $31.21 | −49.84% |
| 2023 | $32.82 | $58.51 | $32.82 | $56.72 | +81.74% |
| 2024 | $56.22 | $82.33 | $38.66 | $70.85 | +24.91% |
| 2025*（YTD） | $70.08 | $85.29 | $59.44 | $77.89 | +9.94% |
*出典：Macrotrends「ZG Stock Price History」。2025年は8/21時点、以降は確定次第変動の可能性あり。
株価変動の背景と解説
- 2012–2013年：初期急伸期
2013年は株価が約3倍超の＋194 %に急騰。これはZillowが市場での知名度を高め、オンライン不動産マーケットプレイスとして認知度が拡大した時期です。Fast Company+1 - 2014–2015年：調整局面
一時上昇した後、2015年には−21 %と反落。競合の激化、投資家の期待材料と実際の成長とのギャップが影響した可能性があります。マクロトレンド - 2016–2019年：回復と成長期
2016年と2019年には大幅上昇（それぞれ＋39.98 %、＋45.53 %）。Zestimateやレンタル・金融分野でのサービス拡充が投資家から高評価を受けました。マクロトレンド+3ファイナンスチャート+3stockanalysis.com+3 - 2020年：パンデミック下で爆発的上昇
不動産市場が予想外に堅調だったことから、＋197 %という異常値級の上昇。住宅取引のオンラインシフトに乗じて、Zillowのサービス需要が一層拡大。Fast Company - 2021–2022年：iBuying失敗による急落
それまでの急騰分が反転。特に「Zillow Offers」の失敗による損失が響き、2021年−54 %、2022年−49 %と大幅下落しました。マクロトレンド - 2023–2024年：事業再編と回復の兆し
iBuying事業の整理を経て、広告・レンタル・金融など本来の強み分野が再評価され、2023年＋81 %、2024年＋24.9 %の上昇へ回復しました。マクロトレンド - 2025年：緩やかな回復トレンド
2025年は年初から＋9.94 %の上昇（2025年8月21日時点）。市場は落ち着きつつあり、安定的な成長期待へ移行している印象です。マクロトレンドファイナンスチャート
補足データ：トータルリターンと長期パフォーマンス
・過去10年間のトータルリターンは約＋209–251 %（資料により若干異なる）ファイナンスチャート。
・直近1年（TTM）のトータルリターンも約＋46.7 %程度と高い水準にあります。ファイナンスチャートfintel.io
アナリスト評価まとめ
コンセンサス評価：Moderate Buy〜Buyが主流だが、Hold評価も一定数あり
- TipRanksによる直近の評価では、ZSillow Group Class A（ZG）は
- 総合評価：Moderate Buy（中立からやや強気）
- 推奨内訳：Buyが10、Holdが9、Sellが1とバランスされた構成です。バロンズ+15TipRanks+15StockAnalysis+15
- Investing.comでは、23名のアナリストの最新評価で
- Buyが12、Holdが13、Sellが1。
- コンセンサスはBuy評価。Investing.com
- MarketBeatでは、25名が評価対象で
- Buyが13、Holdが11、Sellが1。
- コンセンサスはHold評価となっています。ヤフーファイナンス+11marketbeat.com+11StockAnalysis+11
→ 総じて、アナリストの見解は「やや強気〜中立」で分かれていますが、 Buyの比率がやや優勢と見ることができます。
標準的な12ヶ月目標株価（Price Target）
| 情報ソース | 平均目標株価 | 概算上昇余地（Upside） |
|---|---|---|
| TipRanks | $86.84 | 約＋11.5 %（現在価格：約$77.9）TipRanks |
| Investing.com | $86.96 | 約＋5 % （現在価格との乖離）Investing.com |
| MarketBeat | $85.62 | 約＋2 % （現在価格との乖離）marketbeat.com |
| MarketScreener | $86.96 | 約＋11.6 % （現在価格との乖離）MarketScreener |
| StockAnalysis.com | $85.4 | 約＋3.3 % （現在価格との乖離）StockAnalysis |
| Fintel | $80.12 | 約＋2.9 % （より保守的な見通し）Fintel |
→ 平均的な目標株価は $85〜$87 あたり（約5〜12％の上昇余地） が主流ですが、保守的な見方としては $80台前半の目安もあります。
最近のアナリスト個別評価例（2025年8月上旬）
- Evercore ISI Group：Maintain ‘Buy’／目標株価を $90 → $95 に引き上げ（＋約14.9 ％）MarketScreener+5StockAnalysis+5Benzinga+5
- J.P. Morgan（Dae Lee）：Maintain ‘Buy’／目標株価を $93 → $94 に引き上げ（＋約13.7 ％）TipRanks+1
- DA Davidson：Maintain ‘Strong Buy’／目標株価を $85 → $95 に引き上げ（＋約14.9 ％）Benzinga+2marketbeat.com+2
- Canaccord Genuity：Maintain ‘Hold’／目標株価を $76 → $84 に引き上げ（＋約1.6 ％）StockAnalysis+1
→ 強気派は$90以上を設定しつつ、 Hold派も比較的慎重な目標を示している傾向です。
まとめ
- コンセンサス評価：Moderate Buy〜Buyが目立つ一方、Hold評価も多く、全体的には中立に近いがやや強気のスタンス。
- 目標株価帯：多くのアナリストが $85〜$87を平均目標とし、上昇余地は +5〜12 %程度。
- 個別では強気派が目立ち、Evercore ISIやJ.P. Morgan、DA Davidsonなどは $90以上目標を据えて中長期に強い期待を示しています。
注目すべきポイントはどこか？（成長戦略）
Zillow GroupはiBuying撤退後、改めて「強みを活かした持続可能な成長戦略」に舵を切っています。今後の注目すべきポイントを整理すると、大きく次の4つに分けられます。
① 「Housing Super App」構想の推進
Zillowが掲げる長期ビジョンの中核は、売買・賃貸・金融・リフォーム・引っ越しといった住まい関連サービスを**一つのアプリで完結できる“スーパーアプリ”**を実現することです。
従来は物件検索と仲介広告が中心でしたが、住宅ローン比較、Zillow Home Loans、リフォーム見積もり、引っ越し業者紹介まで統合することで、ユーザーが「Zillowを開くだけで家探しから入居後まで全て完結」できる世界を目指しています。これは金融やEコマースの分野で見られるスーパーアプリ戦略の“不動産版”ともいえます。
ミミちゃんアカアカ② 賃貸市場への本格展開
米国では持ち家より賃貸を選ぶ世帯が増えており、特に若年層の需要が高まっています。Zillowは「Zillow Rentals」を通じて大家や不動産管理会社にオンライン募集・入居者スクリーニング・契約・家賃支払い管理といった統合ツールを提供。
これにより、単なる「物件掲載」から「賃貸運営のDX（デジタル変革）プラットフォーム」へ進化しており、将来的には安定収益源となる可能性が高い分野です。
③ 金融サービスの拡充
住宅購入時に不可欠なローン分野は、Zillowにとって巨大な付加価値市場です。自社子会社「Zillow Home Loans」を通じて融資サービスを展開しており、今後はモーゲージ比較機能やオンライン承認プロセスをさらに改善し、住宅ローンDXの中核を担うことを狙っています。
金融サービスの拡張は、広告収入依存を減らし、より安定したフィー収益源を確立する鍵となるでしょう。
ミミちゃんアカアカ④ データとAIによる価値創造
Zillowの強みは、膨大な不動産データとその解析能力です。「Zestimate」に代表される価格推定アルゴリズムはすでに業界標準となっており、今後はAIを活用した価格予測精度向上や市場トレンド予測がさらに進むと見込まれます。
加えて、気候変動リスク（洪水・山火事など）の情報やエネルギー効率スコアを組み合わせ、次世代型の不動産評価指標を提供する取り組みも進んでいます。これは投資家にとっても社会的意義の大きい差別化要素となるでしょう。
まとめ
Zillowの成長戦略は「スーパーアプリ化」「賃貸市場への深耕」「金融サービス拡張」「データ・AI活用」の4本柱で構築されています。iBuying撤退で得た教訓を踏まえ、リスクの大きい在庫ビジネスではなく、情報・プラットフォーム提供による収益モデルへ回帰しつつ、多角化によって長期成長を狙う戦略が明確になってきました。
リスクと今後の展望
Zillow Groupは魅力的な成長戦略を描いている一方で、投資家が注意すべきリスクも存在します。ここでは大きく4つのリスクと、それを踏まえた今後の展望を整理します。
① マクロ環境リスク（住宅市場の変動）
不動産市場は金利や景気に強く依存します。米国ではFRBの利上げ局面で住宅ローン金利が急騰し、住宅購入需要が落ち込みました。2021〜2022年のZillow株急落もこの影響が大きいです。
仮に高金利環境が長期化すれば、住宅取引件数が減り、広告収入やローン仲介収益が減少する懸念があります。
ミミちゃんアカアカ② 競合環境（Redfin・Realtor.com・Compassなど）
オンライン不動産市場は競争が激化しています。Redfinは仲介手数料の低さで差別化し、Realtor.comは全米不動産業者協会（NAR）の強力なネットワークを持ち、CompassはAIを駆使した仲介ツールを展開。Zillowはブランド力とデータ資産では優位ですが、競合の差別化戦略が市場シェアに影響を及ぼす可能性があります。
③ 規制・法的リスク
不動産業界は独占禁止法や個人情報保護など規制リスクも抱えています。過去にはCompassとの訴訟や、NARを巡る仲介手数料に関する集団訴訟が業界全体に波及しました。Zillowがプラットフォームの支配力を強めるほど、規制当局の目が厳しくなる点は注意が必要です。
④ 戦略的リスク（過去のiBuying撤退）
Zillowは2021年に「Zillow Offers」撤退で数十億ドル規模の損失を出しました。この失敗は、AI予測モデルの精度や在庫リスク管理の難しさを露呈したものです。今後は同様の在庫ビジネスに再参入する可能性は低いですが、投資家は「新規事業の実行リスク」を常に意識すべきです。
ミミちゃんアカアカ今後の展望
- 短期的展望：金利低下や住宅市場の回復が進めば、広告・ローン・賃貸サービスの利用が再び拡大。2025年以降は安定的な成長シナリオが見込まれます。
- 中長期的展望：Housing Super App構想やAI活用が順調に進めば、不動産領域における「Amazon的存在」へ進化する可能性あり。
- 投資家視点：ただし成長には時間がかかるため、短期トレードより長期投資型のポートフォリオに適した銘柄と評価されやすいです。
総評（買いかどうか）
Zillow Group（ZG）は、不動産テック分野で圧倒的なブランド力とユーザーベースを持ち、米国住宅市場におけるデジタル変革を牽引する存在です。iBuying事業撤退という苦い失敗を経て、現在は「広告・賃貸・金融・データサービス」を軸に、リスクを抑えた安定的な成長モデルへと再構築を進めています。
アナリスト評価を総合すると、コンセンサスは「Moderate Buy」。目標株価はおおむね $85〜$87（現在株価から+5〜12％程度の上昇余地） が中心で、強気派は $90〜95 のレンジを見据えています。これは爆発的な上昇を期待する銘柄というより、安定した中期的な成長を評価する投資対象といえます。
リスク面では、住宅市場の金利依存、競合の台頭、規制リスクが懸念点です。ただし、iBuyingの失敗を経て戦略的リスクを抑制していることは好材料であり、今後の成長戦略（Housing Super App構想、レンタル事業拡大、金融サービス強化、AI活用）が着実に実を結べば、株価は再び堅調に推移する可能性があります。
ミミちゃんアカアカ投資判断のまとめ
- 短期投資家：金利や住宅市場に強く左右されやすいため、ボラティリティ高め。短期的なイベント投資にはやや不向き。
- 中長期投資家：不動産市場のデジタル化進展を信じ、5〜10年単位で見据えるなら魅力あり。安定したポートフォリオの一部として組み込みやすい。
- リスク許容度：iBuyingのような高リスク事業には再参入せず、堅実モデルへの回帰姿勢が確認されており、リスクは相対的に低減。
まとめ（全体総括）
Zillow Groupは、不動産情報プラットフォームの域を超え、「住まいのスーパーアプリ」への進化を目指す成長企業です。株価は過去の急騰・急落を経て安定化の段階にあり、今後は賃貸・金融・AIによるサービス多角化が鍵を握ります。短期的な上下動は避けられないものの、中長期では着実な成長が期待される銘柄といえるでしょう。
